法拍屋手冊 
    20年來房地市場為投資快速致富的最佳工具，只是最近幾年在經濟不景氣，
與市場供需失調影響，房地產市場變成一個血腥的殺戮戰場，許多在泡沫經濟全
盛時期進場的投資大眾，現在都慘遭斷頭下場，房地產市場令投資人望而怯步。

    您可能聽說投資法拍屋有大利潤，您或許聽說投資法拍屋能購得比市價便宜
的房地。買法拍屋將來出售時免徵土地增值稅？如果您想要買房子或是想投資不
動產，法拍屋是您另類的選擇。我們社會風俗一項敬法院而遠之，到法院買不動
產可是觸霉頭的事。事實上法拍室大門八字開，只要有意願誰都可以競標，所以
在經濟不景氣的時候，法拍這條通路是購買便宜房屋的好地方。

    人云：「隔行如隔山」，一般人對陌生的法拍屋常不得其門而入，法拍屋有黑
箱作業之陋規時有所聞，投資法拍屋是有夠力人士之特權也令人深信不疑。不過，
法院拍賣不動產的作業流程十分煩瑣是事實，一般人因存疑而卻步也理所當然。

    在房屋市場景氣低迷時，債權人為處理逾期放款，往往透過法院拍賣擔保房
地求償，故法拍屋之數量會增加，由於法拍屋之拍賣底價往往較市價為低，對於
投資或自住之購屋人而言可增加一項購屋選擇，然而購買法拍屋有一定程序，購
屋者可親自參與投標或委託仲介公司辦理。

    在法拍案例中，得標價不及市價一半的不動產，比比皆是。常讓得標者食隨
知味，因此如何在茫茫資訊中篩選好的標的物就成為重要的課題，本站蒐集許多
從標購到安全取得法拍屋的寶貴實戰經驗，，必能為幫您加速了解所有相關事宜。

投資法拍房屋有下列好處：

1. 獲利： 法法拍屋屬問題屋造成其價格 比市價低廉，一般人較不 願購買該類
         房屋，拍屋標價常低於市價約３－５成，差空間大而售屋價格較具彈
         性不易套牢。
 
2. 產權： 透過法院出售的房屋，由法院核發移轉明，產權自 屬明確。一般房屋
         買賣易生糾紛之缺點全無。
 
3. 稅負： 法拍屋辦理移轉時契稅歸得標人繳付，土地增值稅則由債務人負擔；
         出售時可能免繳納土地增值稅而言，對得標人有利。 
4.效益 ：標到法拍屋，自住轉賣兩相宜，有成功的經驗等於挖到一個金礦。 

如何選購法拍屋：投標之前要詳細閱讀拍賣公告內容並注意下列問題： 
一、 取得法拍屋資訊：可由法院公告欄、專業網站、銀行公告、報紙及顧問公司
    取得。

1、選定拍賣物件：依個人需求及負擔能力選定適合標的做進一步瞭解評估。

2、租賃權問題：投標前應親自分別於不同時段至標的物現場勘察週邊環境是否
   合適以及管理使用情形 以評估是否值得購買。

3、點交問題：投資「不點交」之不動產應有豐富法律常 識為宜。查明拍賣標的
   物是否有第三者占用以影響點交或租賃權存在，法院有無排除標的物。如有
   人承租或被佔用情形，法院通常都不辦點交，標購人須與佔用者協調，在過
   程中可能要花費一筆金錢才能解決。因此最好選擇有點交之物件以避免無謂
   之困擾。

4、標購資格：標的物是否有承購資格之限制(如國宅)，瞭解本身是否符合資格
   才去投標。

5、優先購買權：查明該標的物是否有其他人有優先購買權，如地上權人、共有
   人、承租人等，以防止縱使得標仍無法購得房屋及基地。

6、籌措資金：向法院標購法拍屋，依規定投標人須繳納保證金，超過壹萬元者
   得以當地台銀支票繳納。未得標者法院會將該保證金退還投標人。倘得標後
   須在七天內繳清拍賣價金，取得「不動產權利移轉證明書」，因此資金籌措必
   須事先規劃。

7、辦理所有權移轉登記：繳清得標價金取得「不動產權利移轉證明書」後，繳
   清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦
   理移轉登記。

8、向銀行申請貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向本行各分行辦理抵押貸
   款，最高可貸金額為標價七成。
 
二、法拍屋之陷阱
1.使用權不清楚：註明「不點交」的房屋， 其房屋佔用情形不明。 
2.額外投資成本：對於「不點交」的不動產 ，投資人雖然購得法拍屋順利取得
  產權，債 務人如果以租約方式佔用不動產，投資人 仍無法使用，故應詳閱查
  封筆錄。欲排除其佔用或租賃狀 況，可能須額外付出精神 與金錢。 
 
三、購買法拍屋應注意事項
1.經常參閱各法院拍賣公告，以選定理想區 段及價位之不動產。 
2.記住投標時日，並準備投標保證金及得標 後應付之餘款。
3.投標當日準時參與競標,並攜帶國民身分證 。
4. 投標時要繳交保證金，連同投標單投入票 軌，由出價最高者得標，二人以上
  得標金 額相同時,以當場增加之金額最高者為得標人。
5. 第一次拍賣不成，執行法院可減價但不超 過20％再定期拍賣，如果拍賣不成，
  再減 價不超過20％作第三次拍賣。
6.得標者必須在七日內繳足價金。
7.排除「假租約」在取得所有權後,可依民事 訴訟法第247 條規定，提起確認租
  賃權不 存在之訴。
8.得標後記得向法院領取權利移轉證書，以 辦理過戶手續。